[vc_row][vc_column width=”1/2″][vc_toggle title=”Qual è la differenza tra atto pubblico e scrittura privata autenticata?” el_id=”1526750406342-f8bdca2c-c825″]Gli atti notarili devono essere stipulati nella forma dell’atto pubblico, che è quella che maggiormente garantisce le parti e dà la massima efficacia possibile alle dichiarazioni rese dalle stesse sotto il profilo probatorio, attribuendo altresì efficacia di titolo esecutivo, oltre che per le obbligazioni di somme di denaro, anche per le obbligazioni di consegna e rilascio contenute nell’atto stesso. In base all’orientamento della giurisprudenza, la forma dell’atto pubblico è anche quella che responsabilizza maggiormente il Notaio. Solo in casi eccezionali, e su richiesta delle parti, si utilizza quindi la forma della scrittura privata autenticata.
L’utilizzo dell’atto pubblico è opportuno anche per atti che, nella prassi, vengono redatti per scrittura privata autenticata (ad esempio, cessioni o affitti di azienda, contratti preliminari di compravendita da trascriversi; casi nei quali è opportuna la forma pubblica quale titolo esecutivo in relazione agli obblighi di pagamento assunti).[/vc_toggle][vc_toggle title=”Per quali ragioni il Notaio effettua gli accertamenti ipotecari e catastali? ” el_id=”1526750564607-07e7a84c-a04c”]Relativamente agli immobili oggetto dell’atto notarile, il notaio effettua, per gli atti comportanti trasferimento della proprietà, ovvero trasferimento o costituzione di diritti reali immobiliari, ispezioni ipotecarie almeno ventennali, e comunque fino a risalire, ove possibile, al primo titolo di provenienza anteriore al ventennio; il tutto al fine di verificare la libertà degli immobili compravenduti da ipoteche, servitù, trascrizioni pregiudizievoli nel periodo suindicato.
Ciò a tutela sia dell’acquirente, che in tal modo avrà la certezza della proprietà e della libertà dell’immobile acquistato da formalità pregiudizievoli; che dell’alienante, il quale diversamente sarebbe civilmente responsabile nei confronti del suo avente causa.[/vc_toggle][vc_toggle title=”Entro quale termine il Notaio deve procedere alla trascrizione degli atti?” el_id=”1526750610239-22222ab2-8551″]Il Notaio deve sempre, diligentemente, procedere alla trascrizione ed iscrizione degli atti da lui ricevuti! Nell’ottica della massima, possibile tutela della parte acquirente, il Notaio procede alla trascrizione ed iscrizione degli atti ricevuti nel più breve tempo possibile; questo studio notarile cura normalmente la trascrizione entro un termine massimo di 5 giorni lavorativi dal momento del ricevimento dell’atto (mentre, ai fini fiscali, occorre trascrivere entro il termine massimo di trenta giorni dall’atto).[/vc_toggle][/vc_column][vc_column width=”1/2″][vc_toggle title=”Per quale motivo il regime patrimoniale della famiglia deve essere accertato?” el_id=”1526750638401-be55bc1e-a96c”]Il regime patrimoniale famigliare deve essere sempre accertato mediante gli estratti o certificati di stato civile, perché non è sufficiente l’autocertificazione delle parti.
Il Notaio accerta, a tutela degli acquirenti ed ai fini della corretta redazione dell’atto notarile e della relativa pubblicità immobiliare, il regime patrimoniale coniugale delle parti, sia alienanti che acquirenti, richiedendo alle stesse l’esibizione di estratti per riassunto degli atti di matrimonio, o certificati di stato libero. Infatti spesso le parti non ricordano, o non ricordano esattamente di avere scelto un regime patrimoniale piuttosto che un altro; e potrebbero esservi dei soggetti in mala fede che, ad esempio, dichiarano di essere coniugati in regime di separazione dei beni all’atto della vendita o dell’acquisto, mentre invece sono coniugati in regime di comunione legale (la vendita, in tal caso, sarebbe annullabile).
Potrebbero inoltre esistere dei vincoli (esempio, il fondo patrimoniale) che risultano dall’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio. Per tutti questi motivi il Notaio – che deve tutelare gli interessi delle parti – ha l’obbligo professionale di accertare tramite i suddetti documenti il regime patrimoniale, in luogo di affidarsi, poco diligentemente, alle dichiarazioni delle parti.[/vc_toggle][vc_toggle title=”Il regime urbanistico del fabbricato da chi deve essere dichiarato?” el_id=”1526750669793-86d8384d-dd05″]L’obbligo di dichiarare il regime urbanistico, sotto la propria responsabilità, di un fabbricato oggetto di vendita è sempre della parte alienante, che cede l’immobile!
Le dichiarazioni di natura urbanistica, relative agli immobili oggetto dell’atto (provvedimenti abilitativi della costruzione e regolarità della stessa; vigenza delle prescrizioni riportate nel certificato di destinazione urbanistica), devono essere rese dalla parte alienante o dai condividenti. Non è compito del Notaio – che non ha ovviamente le competenze tecniche necessarie a tal fine – effettuare indagini presso i competenti uffici comunali al fine di accertare la veridicità e la completezza delle dichiarazioni delle parti suddette.
E’ quindi opportuno che la parte alienante – al fine di rendere una dichiarazione consapevole in atto circa la situazione urbanistica dei fabbricati e di non incorrere in responsabilità, anche penali – effettui gli opportuni accertamenti, anche eventualmente presso gli uffici comunali e, se del caso, tramite un tecnico di propria fiducia. E’ altresì opportuno che la parte acquirente incarichi un tecnico di propria fiducia al fine di verificare la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto di acquisto. In alcuni casi sarà lo stesso Notaio che, esaminata la documentazione esibita, consiglierà alle parti di incaricare un tecnico degli accertamenti del caso.[/vc_toggle][vc_toggle title=”Come si rimedia alle dichiarazioni urbanistiche non conformi alla legge?” el_id=”1526750699973-f0ae3bd6-c569″]Le dichiarazioni urbanistiche negli atti notarili che non rechino dichiarazioni urbanistiche relative ai fabbricati in conformità di legge si possono tutelare presso il Notaio.
A tutela della parte acquirente, il Notaio verifica il contenuto dei titoli (e non soltanto delle note di trascrizione) nel periodo precedente la stipula; nella misura in cui vi sia una discordanza tra le dichiarazioni delle parti riferite all’atto da stipulare, e quanto risulta dagli atti di provenienza in relazione alle “dichiarazioni urbanistiche”, è possibile, in base alla tipologia di intervento edilizio, che sia riscontrabile una nullità nell’atto di provenienza (artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985; art. 46 del d.p.r. n. 380/2001), il che rende necessaria una dichiarazione di conferma e convalida (in base alle norme succitate), da rendersi possibilmente nel medesimo atto di alienazione; convalida che comporta la necessità di una nuova trascrizione dell’atto nullo convalidato.[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]